2009年9月1日 星期二

房地產榨遍-第四章 合理行情是一坪四十萬?(3)

該進場了嗎?


這是一個購屋者必定會想知道答案的『大哉問』,但對於一個欲購屋自住的人而言,這個問

題根本沒有正確答案、只有參考答案。對於投資者而言這個答案非常好解(會在下一個章節
解釋),但對於買了房子只打算長住到下一個換屋階段的購屋者而言,橫跨十年以上的持有
期間,將會使以短期買賣為衡量基準的投資觀念,變得毫無意義-畢竟一般購屋自住者可沒
有辦法一天到晚像自住型投資客一樣為了賺錢而搬家,自然也不會為了等到一個歷史低價,
而願意等上十年、二十年。只要負擔的起、又不是太誇張的價格,其實就值得一般購屋者購
入一個甜蜜的窩了。

但是在興起購屋念頭之前,應該先想一想:到底有什麼理由需要購屋?

購屋的負擔並不只是背負房貸那麼單純、而是遠比購屋者所想像的還要多更多,大多數的問

題在遇上之前,一般人根本不會發現這間房子將會給自己帶來多少麻煩事。將有可能遇上的

問題轉換成事前預防的準備後,整理成幾個簡單的檢測如下:

一、你是否工作地點穩定、不會有調職、調廠或在同一公司內更換上班地點的情形?

二、你是否有一份絕對穩定的工作(例如公務員、國營企業主管或會計師、律師等等),不

會一個不小心丟了工作,而必須重新就職?

三、你是否擁有非常容易找到工作的技能,能很容易在住家附近的通勤路線上找到新工作,

而不需要跨越區域、甚至到外縣市去找工作機會(應以景氣不佳的環境來思考)?

四、你是否有兩個以上的小孩,或已經有一個小孩並計畫養育兩個以上的小孩?

五、你是否在想住的區域裡,有往來頻繁的親友可以相互扶持,或有長輩需要你照料?

六、你們這對夫妻是否有不買間房子,雙方家長中有人不願意答應婚事的難處?

七、你們的家庭是否開銷穩定,且每個月可儲蓄薪資所得三成以上,並且在完成購屋(含裝
潢及添置家具)後,還有半年以上家庭生活費的緊急預備金(不可加計保險理賠)?


這七個問題,越能夠充滿信心、毫不心虛地回答『YES!』,就代表你越有足夠的必要買

房子,而且也確實有條件不會讓你買的那間『甜蜜的負擔』最後變成『想要逃離的負擔』。
因為以上幾個條件如果不能充分滿足,很容易讓購屋者陷入必須緊急出售、導致蒙受大量損
失的窘境,像是突然遭到解雇、從台北調職到高雄或從南港調職到新莊,或是儲蓄太少導致
緊急醫病支出將收入號進而無法償債。如果購屋者嚴重曝露在這些『急售風險』之下,那麼
不管你買的房子多便宜,都有可能因為急售而蒙受重大損失。

因此,在談論『什麼時候該買』之前,應該先思考自己是否有『一不小心就得急著賣』的疑
慮,在排除這些疑慮之前,應該先以租屋代替購屋,建立足夠的資本日後預防萬一,否則原
本應該幸福快樂的購屋大事,將會變成一輩子的夢厭。而且更需要記得,在購屋之前,必須
至少在欲購屋的區域從冬天一直經過春節住到暑假為止,以便確認該處環境能否適應跟租金
多寡,以下的『租金』也是以想要購置的房屋條件的租金來計算。而後從租屋成本跟購屋者
的所得、投資能力與生活型態,就可以得出該購屋的價位。

首先必須知道一個有房子的家庭資金使用結構大體上分為幾個部分:

一、一去不復返被消耗掉只剩下收據跟發票的日常生活開銷。
二、保險與兒女教育基金這些必須在非常遙遠的未來才有可能產生回報、而且不輕易變現的
投入。

三、儲蓄與證券投資這些可以立刻變現的部分
四、購置家庭使用折舊性財產的支出,這些財產像是沙發這類一定時間要更換的資產只能以
一折或低水準變現。
五、債務支出,可以佔家庭所得的比例請參考本章第一節的示意圖,工作收入越不穩定的話
必須自己降低所得等級。




[圖:家計支出結構圖]


在這個結構當中,一但收入受到影響,可以犧牲的比例應該是先從第四項開始節約、接著是
第一項,然後才是三跟二。這是為了確保家庭不會為了背負房貸而把緊急預備用的儲蓄耗盡
,如果確實有耗盡的風險就應該先行出售房屋,改以租屋積存購屋的實力,並且在實力比上
一次購屋更充沛時才購置。


因此一個家庭要從租屋進入購屋的門檻,就是要有足夠的收入或良好的支出結構,來支應第
二、三、五項。由於在租屋時不需要負擔第五項,因此可以將額外的資金都移到第三項儲存
,便會給購屋者『資金很寬鬆』的錯覺。但其實租屋者是否有能力購屋的概算方式必須考量
開始償債後將會影響整個結構,因此是這樣估計購屋能力是否充足的:

以年利率3.5%(註)計算的每個月償債支出(本利攤還 ) = 


這間房子的保守低估租金(註) + 購屋前每月儲蓄額的最高五成(註:此為變動參數)


簡單的計算就是,一個能租兩萬的房子以低估租金一萬八千元計算、購屋者過去每個月家計
儲蓄額的六成約兩萬兩千元,合計四萬元,是一個月用來攤環本利和的上限。若是每個月的
儲蓄率能達到三成五的水準,在貸款七成之下,這個月收入約十二萬五千元的家庭便可以用
300萬自備款(不含裝修等其他費用)購買約一千萬的房子,並且不必為了突發事件必須要
急售求現而提心吊膽。




[圖:以七成儲蓄購置股票、剩下三成定存組成的實質儲蓄率變化,儲蓄率包含股票跟定存
、活儲跟基金與黃金,但必須以每天的結算市值計算,因此在資本市場下跌的時候,你實
際上的儲蓄率是在下降的,假如都押在股票,下跌七成的時候你的儲蓄率35%也會下跌成為
25%,值得注意,如果資本市場下跌,就應該盡量把月收入額外存成現金,把平均儲蓄率
(註)補足。]


這個檢測式的用意是這樣的:若有任何意外導致無法繼續居住在此地便需要點時間將房屋售
出,在售出之前都是要靠著緊急預備金來支應新居所的租金。若剛好遇上景氣極差、難以脫
手的情況,還可以靠著將這間自有的房屋出租,使得家計現金流動的情況,恢復到接近購屋
之前的條件,避免因為家計支出所需的現金不足、而落入必須在短時間內急售求現的處境。
可以先以低租金快速租掉,等待房市回春、購屋需求穩定時再出售。

列舉這個檢測式用的用意是什麼呢?用意就是,一但你喜歡的房子目前售價進入這個區段裡
,而且你按照檢測式也有能力負擔這間房子的價款,那麼你就可以馬上購置了。因為這個保
守的估計式不但保護你盡量避免急售的損失,同時也代表大多數有能力購置這間房子的人,
已經較無急售而損失的風險。除非這個區域的房屋越來越不受喜好、租金降低,而且這個區
域的人所得整體性下降(通常是仰賴大企業雇用的小型城市會有這種情況),否則此時可以
說是一個對購屋者而言足夠安全的低點。

對於購屋自住者而言,這才是最重要的。重要的不是買得價格自認為多便宜,而是應該以安
全並且不會造成家庭問題的價格買進。這個價格就是一般購屋自住者大多數都可安全支應的
總價,如果因為認為房價到這個水準便已經到低點、但還沒有到這個價格,想要稍微超過額
度趁房價回升前購屋,就必須以現金支付,不應該提高償債支出,否則前面所作的努力都會
白費。
至於為什麼要這麼謹慎呢?因為當預期的泡沫破滅接近的時候,應該要準備好迎接泡沫爆破
產生的風暴,而只有謹慎的理財準備,才能免於在這樣足以擊倒世界各大經濟體的金融危機
結束後,你還安然地持有一間房子。

註:3.5%的由來是把你的購屋貸款的第二年期平均利率,加上2%的安全範圍得來的,在範例
中就是1.5%加上2%得到3.5%。這是為了避免在購屋後,市場利率數年間不斷水漲船高而 預先
設下的安全範圍,使用第二年而不用第一年的原因,在於避免由於政府補貼或銀行刻意壓低
,用第一年低利率吸引人的扭曲現象。如果購屋後利率都沒有上漲當然是最為理想,但也不
可任意變動支出結構,應該把實際償債支出跟檢測式估計償債支出的差額作為儲蓄。如果後
來 利率確實上調,應該要反映出來,降低家計支出第一跟第四項,來填補差額。

註:在房地產過熱市場,租金日後還會再降低,因此必須乘上空租率權數,目前看起來是兩
萬,但其實這樣的價格要租掉必須花費兩個月以上的空置期,那就是八成的空租率。因此這
個參數的正確計算方式是低租租金再乘上空租率。如果沒有實際在那邊住過,是很難了解這
個數字的,因此才會建議想買的人一定要實際住在那個區域一年以上

註:這個比率不一定是五成,如果你是收入特別穩定的職業(像是公務員),不彷提高到六
成 ,但你若是經商、或是高風險的行業,務必降低到四成以下,如果你是自由業者、老是過
著有 一頓沒一頓的生活,那麼兩成或三成是比較安全的數字,而且其實租屋對你而言比較好

註:平均實質儲蓄率的計算方式就是將你過去至今的儲蓄,以能夠馬上變現的價值計算(股
票當日市價、定存跟基金扣除違約金跟手續費的實際回收額度),然後除以實際儲蓄的月數
。因此你會發現如果在資本市場上漲的過程中,你的實質儲蓄率正在上升,而市場下跌的時
候實質儲蓄率也下跌。實質儲蓄率高於你至少應有的儲蓄率時,購屋族最好的做法是將超過
的部分轉換成現金、定存或黃金,這樣可以避免市場又開始下跌時讓實質儲蓄率下降得太快
。這是因為想要購屋的人應該儘量降低資金的風險,不然三百萬自備款隨便跌個三成掉,你
也甭想在兩三年內買房子了。

1 則留言:

  1. 計算一個能夠負擔的購屋價位。(假設貸款(年)利率:2%,貸款成數:70%)

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