2009年8月26日 星期三

房地產榨遍-第一章 財富重分配的真相(4)

政府強力作多正是買點?

利多滿天飛:政府公開標售土地屢創高價;優惠房貸不斷釋出,買氣大增;多項重大公共工
程即將完工,區域行情看漲。投資跟著政府的方向走就對了,像中國的湯泉集團當年興建的
上海第一棟每坪單價破百萬的豪宅,就是正好遇上『宏觀調控』,陷入一棟也賣不掉的窘境
。相反地,台灣的文華苑趁著政府強力宣示多頭題材,輕鬆賣破兩百萬單價,創下台灣房地
產歷史的新紀錄。

房地產投資,跟著政府作多方向走就對了,真的嗎?其實這句話當然絕對是正確的,因為政
府是所有市場消息來源當中,最具人民信任的。(就算是支持度偏低的政府,都比建商還要
能取得民眾信任)因此政府釋出的消息影響力最大,多頭消息造成的正面效益最為顯著,空
頭消息當然也是最具殺傷力。因此在政府強力作多時以合理的價格買進,必然能趁著消息產
生的效益消失之前以更高價賣出、獲利了結入袋為安-但是又回歸到最基本原則的那句話,
標第物是否值得投資,依然端看價格是否合乎價值而定。

假設整個房市景氣循環分為四個階段(如圖),就可以簡單分成五個買賣的時間點。



[圖:景氣循環示意圖]

A點:市場正從景氣頂點崩跌,房屋掛出售的數量增加、買氣卻萎縮。

B點:市場景氣十分低迷、進入底部低點盤整期,不論是買、賣都降到低檔,交易量極低。

C點:市場景氣曙光乍露,正要爆發,房屋掛出售的量開始恢復,買氣緩緩上升。

D點:市場景氣恢復,行情爆衝,買氣大量累積,房屋掛出售的量恢復到高點。

E點:市場景氣一片大好,熱度高到發燙,屋主開始惜售,部分買方因超出預算退場。


正常而言,建商推案量、廣告量最大的會是在D到E這兩個期間,而政府若要標售土地跟建
物,也會盡可能選擇在這個時間。原因無他,人類是有理智的,如果可以多賺點現金,沒有
屋主喜歡為買方著想。因此就算買方是非常有價值判斷能力、非常會殺價,也只能買在D這
個區段最低的價格。但這個價格一般而言還是高於整個景氣循環的平均價格。糟糕的是大多
數人其實都會買在較高點、甚至極高點。

當然也會有特例:像台北市中正大安區幾棟名宅當初預售的時候,正好台灣剛度過千禧股災
、SARS危機,剛剛開始起步。因此當初興富發百達富麗、宏棋麗水松園都大約賣在一坪
40至50萬的水準,甚至還有更低的。這當然不代表這些建商的評估有問題、智商不足,而
是對建商而言建物跟土地是有持有成本的,在經過土地取得、都更協商、建物興建的過程,
已經到達成本緊繃必須趕緊落袋為安的階段了。其實對這些建商而言,當初的成本其實低得
多,這樣的售價已經是獲利豐厚了,儘管建商都知道當時景氣還只是在B跟C點之間,但只
要可以獲利了結避免繼續持有可能面臨的風險,那也足夠了。


豪宅市場的漲跌幅較大
[圖:台北名豪宅單價成長跟房市熱度比例圖]

一句巴菲特的名言,就可以充分說明這個邏輯:

「不一定要賣在最好的價格,但要用極為讓人心動的價格買進。」



假設你購入一個標第物,而這個標第物大多數人都認同的合理價值是C點均價時,D點跟E
點均價等於是高於合理價值,而A跟B點等於是低於合理行情。以下假設各個買進的時間點
(成本),並且都假定要賣到一個相同報酬率的價格。

一、當一樣標第物購入成本遠低於合理價值,你不需要特別做什麼,就會有人隨即用這個更
高的價格跟你買入。

二、當一樣標第物購入的成本低於合理價值時,要將它賣在合理價值以上,是非常容易的事
情,你只需要等到D或E的期間掛出售就行。

三、當一樣標第物購入的成本略高於合理價值,你會需要專業的房屋仲介幫你銷售,並且要
趕緊在D或E期掛出售,以免在景氣循環進入A期的時候套牢一整年。

四、當一樣標第物你買的非常貴,你大概除了在E期碰碰運氣,看能不能遇上一個蠢蛋幫你
解套,沒有任何方法可以不賠錢賣掉了。你將會耗費相當大的心血來賣這個房子。



我們可以發現一件事情,那就是若是你相當貪心,你還可以在低點買進、然後用跟上述第三
或第四點相同的持有成本與風險,獲得遠高於這兩個做法的報酬。就算你是認同巴菲特的說
法、不需要賣到高得可以『翹腳捻嘴鬚』、只要維持原先目標就好,那麼在第一跟第二點的
做法,你所需承擔的成本與風險也會比第三跟第四點低得多。

所以最重要的是什麼呢?最重要的就是不要盲從市場、硬是要逼迫自己選擇第三或第四種投
資法。第三種投資法雖然最能夠確定市場行情走向,但是要得到相同的獲利,必須承擔相當
高的成本跟風險。雖然表面上看起來你最能夠買進時最能夠心安理得、夜夜好眠,但事實上
隱藏在背後的真實風險可是會讓你嚇得吃不下飯。更不用說第四種了,會作出這種事情的人
完全是在開自己資產的玩笑。

簡單來說,房地產跟任何一種資產都是一樣,唯有逢低買進,才是確保獲利穩定、但是風險
與成本較低的唯一致勝做法。

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